Вопрос о формировании окончательной стоимости построенного или реконструированного объекта недвижимости является актуальным для многих застройщиков и инвесторов. Одним из основных вопросов остается: когда именно формируется окончательная стоимость — с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или позже? Как изменится стоимость объекта в случае его продажи после введения в эксплуатацию? Также стоит уточнить, означает ли полученное разрешение, что строительство завершено и объект готов к использованию согласно замыслу застройщика.
Порядок включения объекта в состав основных средств
Рассмотрим процесс включения объекта в состав основных средств и его влияние на стоимость. Предположим, что застройщик одновременно выступает в роли инвестора в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». После завершения строительства он регистрирует право собственности на объект и принимает его к учету как объект основных средств (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).
Важно отметить, что регистрация права собственности на построенный объект невозможна без наличия разрешения на ввод в эксплуатацию (п.2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом включение объекта в состав основных средств может быть произведено как после регистрации права собственности, так и до нее, в том числе до подачи документов в ФРС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).
Когда включать объект в состав основных средств
Обязательное включение объекта в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию не является строгим требованием. Это связано с тем, что в момент получения разрешения не всегда можно однозначно определить, пригоден ли объект к длительной эксплуатации с точки зрения инвестора.
Разрешение на ввод подтверждает, что объект построен в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Однако в проектной документации и полученном разрешении не всегда содержится информация о внутренней планировке здания и отделке помещений. Таким образом, документ лишь подтверждает завершение работ в объеме, предусмотренном разрешением на строительство.
Инвестор принимает решение о пригодности объекта к эксплуатации самостоятельно, исходя из состояния объекта на момент получения разрешения и необходимости дополнительных работ для доведения его до нужного состояния. Полное завершение всех работ позволяет дать окончательную оценку готовности объекта.
Арбитражная практика и мнения специалистов
Несмотря на различные мнения, финансы чиновники выражают беспокойство по поводу задержек инвесторов с уплатой налога на имущество (письма Минфина РФ от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01). Высший арбитражный суд РФ подчеркивает, что до завершения отделочных работ объект не обязательно считается пригодным к эксплуатации, даже если есть разрешение на ввод и свидетельство о праве собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10).
Определение готовности объекта к использованию осуществляется не по факту получения разрешения на ввод, а по решению руководства организации, для которой объект был построен или реконструирован.
Путь к формированию окончательной стоимости
У организации есть два пути. Первый — признать здание пригодным к эксплуатации на стадии получения разрешения и затем проводить отделочные работы. Второй — завершить отделочные работы и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации.
Организация может признать основным средством, построенный объект на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию, что определит его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Эта стоимость будет включена в базу для исчисления налога на имущество (п. 1 ст. 375 НК РФ). Все последующие отделочные работы, скорее всего, будут признаны ремонтом и не увеличат первоначальную стоимость объекта, не подлежат включению в налоговую базу.
В случае, если инвестор решит сначала довести объект до приемлемого состояния, все отделочные работы могут быть признаны продолжением строительных работ и включены в первоначальную стоимость, что отсрочит начало уплаты налога на имущество и потенциально увеличит его сумму.
Для получения дополнительной информации о объектах культурного наследия посетите нашу страницу: Объекты культурного наследия.