Вопрос о том, какие именно документы регулируют градостроительные регламенты в Санкт-Петербурге — правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или градостроительные регламенты, действующие в зонах охраны объектов культурного наследия, часто вызывает затруднения у застройщиков.
Причины путаницы
Проблема кроется в законодательной терминологии, которая существовала до 2014 года. Согласно 73-ФЗ, в то время было указано, что этот закон устанавливает не «требования к градостроительным регламентам в границах территории зон охраны объектов культурного наследия», а непосредственно «градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия». Это привело к противоречиям между различными нормативно-правовыми актами, регулирующими застройку.
Правовой режим в градостроительном кодексе
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) устанавливает, что правовой режим земельных участков определяется градостроительными регламентами, которые являются частью ПЗЗ. Однако в перечне участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты, земельные участки в зонах охраны объектов культурного наследия не упоминаются. Речь идет о «территориях памятников и ансамблей», а не о самих охранных зонах.
Согласно п.5 ч.2 ст.36 ГрК РФ, градостроительные регламенты должны учитывать требования по охране объектов культурного наследия. Действие градостроительных регламентов не распространяется только на земельные участки, находящиеся в границах территорий, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия.
Градостроительные регламенты и охрана культурного наследия
Градостроительный регламент включает в себя виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения на использование. Эти ограничения устанавливаются Земельным кодексом РФ, который позволяет вводить особые условия для использования участков в охранных зонах.
Земельные участки, расположенные в зонах охраны объектов культурного наследия, регулируются градостроительными регламентами, утвержденными в рамках ПЗЗ. ГрК РФ не подразумевает наличие отдельных градостроительных регламентов для этих зон, поскольку общий регламент должен учитывать все аспекты, связанные с сохранением культурного наследия.
Изменения в законодательстве
После внесения изменений в ФЗ № 73-ФЗ в 2014 году была устранена терминологическая путаница. Словосочетание «градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия» было заменено на «требования к градостроительным регламентам в границах территории зон охраны объектов культурного наследия». Это изменение потребовало коррекции подзаконных актов.
В результате было принято Постановление Правительства № 972, которое отменило прежние положения и привело в соответствие с новой редакцией ФЗ № 73-ФЗ. Теперь Закон Санкт-Петербурга о границах зон охраны объектов культурного наследия также учитывает эти изменения, установив общие требования к градостроительным регламентам, которые должны утверждаться в составе ПЗЗ.
Заключение
С 15 января 2017 года в зонах охраны объектов культурного наследия действуют градостроительные регламенты, установленные в соответствии с ПЗЗ. Эти регламенты должны учитывать требования, связанные с охраной объектов культурного наследия. Для получения более подробной информации об объектах культурного наследия, рекомендуем посетить Объекты культурного наследия.