На начальном этапе проектирования бизнес-центра необходимо учесть многочисленные требования девелопера, предъявляемые как к внешнему виду, так и к функциональным характеристикам. Помимо обеспечения необходимой арендопригодной площади (GLA) не следует забывать о предоставлении дополнительных услуг для арендаторов и владельцев офисов. Деловой комплекс может объединять в своих стенах не только многочисленные офисы, но и производственные, складские, выставочные площадки, рекреационные зоны, конференц-залы, фитнес, кафе и магазины.

Класс будущего объекта влияет на стоимость проектирования. Базовую классификацию ввела Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД), исходя из следующих параметров:

• месторасположение и доступность;
• тип и технический уровень оснащенности;
• качество управления и сервис.

Общепринятая классификация

• Класс «A». Бизнес-центры возведены по индивидуальным проектам и расположены в престижном районе города, оснащены новейшим технологическим оборудованием. Предоставляется наивысший уровень комфорта, используются планировки open space. Обслуживание осуществляется профессиональной управляющей компанией. Ориентация на премиальный сегмент.
• «B». Новые комплексы, а также объекты после капитального ремонта с хорошей транспортной доступностью и развитыми инженерными коммуникациями. При отделке используются качественные, но не столь дорогие как в БЦ класса «A» материалы. Предусмотрено наличие кафе. Арендная плата ниже.
• «C». Производственные строения, которые были перепрофилированы под офисную функцию. Инженерия и отделка не соответствует современному уровню. Расположены в спальных районах вдали от станции метро. Собственник в большинстве случаев самостоятельно осуществляет обслуживание.

Разработка концепции

На старте работ по проектированию бизнес-центра проводится анализ задачи по обеспечению необходимого количества арендных площадей на выделенном под застройку участке, определяется планируемое количество посетителей в день, рассчитывается возможная пиковая нагрузка. Данные параметры необходимы, чтобы сформулировать концепцию: будет ли это система объектов в несколько этажей или многоэтажная высотная доминанта, предусматривающая сочетание различных функциональных зон.

При подготовке документации требуется предусмотреть наличие следующих систем:

• комплексной диспетчеризации для управления инженерными сетями (способствует минимизации численности персонала и снижению расходов);
• противопожарной и дымоудаления (с датчиками и сигнальными устройствами разных принципов действия);
• контроля доступа в различные помещения с целью ограничения перемещения людей, а также автомобилей по прилегающей территории;

• • видеонаблюдения (круглосуточная запись);
  • климат-контроля;
  • автоматического управления внутренним и наружным освещением;
  • телефонии и высокоскоростного интернета;
  • паркингов (подземных, наземных, многоуровневых);
  • теплосбережения (возможно использование теплосберегающих материалов для фасадов);
  • окон с отражающим покрытием для защиты от проникновения ультрафиолетовых лучей (может применяться совместно со светопрозрачной кровлей);
  • шумо- и звукоизоляции;
  • фальшполов (благодаря съемным конструкциям обеспечивается быстрый доступ к инженерным сетям);
  • лестниц, эскалаторов, лифтов – для правильного распределения людских потоков.

  Должна обеспечиваться комфортная среда для инвалидов с использованием безбарьерного доступа в БЦ и отдельные помещения. Необходимо создание специальных опорных систем в санитарно-гигиенических комнатах, тактильных указателей для инвалидов по зрению.

При подготовке документации архитектурное бюро rumpu особое внимание уделяет материалам для отделки интерьеров – они должны быть экологичные и пожаробезопасные. Внутреннее пространство проектируется с возможностью мобильного переоборудования. Мы создаем проекты с расчетом на успешное прохождение экспертизы, быстрое возведение и ввод в эксплуатацию.

Естественно, проектирование гостиниц не начинается без определения целей, согласно которым они будут использоваться. Так, в зависимости от цели использования, гостиницы бывают

• • • общего типа – для тех, кто приезжает в город на короткий срок;
    • туристские – предназначены для организованных групп туристов, проживающих более длительный период времени (предусмотрен набор помещений туристского обслуживания;
    • гостиницы для спортсменов – как правило, построены вблизи крупных спортивных сооружений, предназначенных для проведения чемпионатов, турнирных матчей и других соревнований на уровне страны или мира;
    • бизнес-отели – комфортабельная гостиница для деловых людей, представляющая собой «выездную» модель офиса для продуктивной работы в командировке, залов для ведения переговоров и конференц-залов;
    • конгресс-отели – место проживания делегатов различных симпозиумов и конгрессов, как правило, имеют не только залы для перечисленных мероприятий, но и выставочные помещения;
    • гостиницы для транзитных пассажиров – предназначены для размещения транзитных пассажиров при пересадках либо тех, чьи рейсы задержали или отменили; и др.

    Обычно жилая территория гостиниц занимает от 50 до 70% площади всех жилых этажей. На них, как правило, размещаются номера, помещения поэтажного обслуживания, гостиные, транзитные коммуникации и лестнично-лифтовые узлы.

    Категории номеров в гостиницах бывают двух типов:

    • высшей категории: «сюит», «апартамент», «люкс», «студия»;
    • категории: «первая», «вторая», «третья», «четвертая», «пятая».

    Номера первой, второй и третьей категории традиционно состоят из жилой комнаты, передней, санузла и шкафа для верхней одежды.

    В номерах типа «апартамент» могут быть предусмотрены отдельная кухня или кухонное оборудование в столовой, а также помещения для горничной с отдельным санитарным узлом. Номера типа «сюит» оснащены дополнительным туалетом, в котором установлены унитаз и умывальник для гостей.