Проектирование нового здания рядом с объектом культурного наследия отличается от обычного архитектурно-строительного проектирования. Наличие памятника поблизости может влиять на допустимость строительства, высоту и объём будущего здания, характер хозяйственной деятельности, земляные работы и даже на возможность реализации проекта в принципе.
При этом распространённое правило «новое здание должно быть выполнено в историческом стиле» юридически и профессионально слишком упрощает ситуацию. В одних зонах новое строительство может быть запрещено, в других — допускается при соблюдении определённых параметров и градостроительных регламентов. Требования зависят от статуса конкретного объекта, его территории, установленных зон охраны и ограничений для земельного участка.
Поэтому работа с участком рядом с ОКН должна начинаться не с разработки фасадов, а с проверки его историко-культурного и градостроительного статуса.
Можно ли строить рядом с объектом культурного наследия
Сам факт нахождения земельного участка недалеко от памятника архитектуры ещё не позволяет ответить на вопрос, допустимо ли строительство.
Необходимо установить:
- входит ли участок в границы территории самого объекта культурного наследия;
- установлены ли для ОКН зоны охраны;
- попадает ли участок в охранную зону;
- находится ли он в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
- входит ли он в зону охраняемого природного ландшафта;
- действует ли в отношении территории защитная зона ОКН;
- расположены ли рядом другие памятники или ансамбли;
- есть ли на участке объект археологического наследия;
- какие требования установлены градостроительной документацией;
- существуют ли дополнительные региональные ограничения.
Только после проверки этих обстоятельств можно оценивать параметры будущего проекта.
Территория ОКН, зона охраны и защитная зона — это разные понятия
Одна из наиболее распространённых ошибок — называть любую территорию рядом с памятником «охранной зоной».
На самом деле законодательство использует несколько разных правовых режимов.
И требования внутри них могут существенно отличаться.
Территория объекта культурного наследия
Это территория, непосредственно связанная с самим памятником, ансамблем или другим ОКН и имеющая установленные границы.
В её пределах действует специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Если проект затрагивает именно территорию ОКН, требования значительно строже, чем при обычном строительстве на соседнем городском участке.
Зоны охраны объекта культурного наследия
Федеральный закон № 73-ФЗ предусматривает три основных вида зон:
- охранная зона;
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
- зона охраняемого природного ландшафта.
Необходимый состав определяется проектом зон охраны конкретного объекта.
Подробнее об их разработке можно прочитать в материале «Проект зон охраны объектов культурного наследия».
Защитная зона объекта культурного наследия
Защитная зона — отдельный правовой механизм, который не следует путать с утверждёнными зонами охраны.
В предусмотренных законом случаях она действует вокруг включённого в реестр памятника или ансамбля до установления соответствующих зон охраны.
В её границах устанавливаются серьёзные ограничения на новое капитальное строительство и реконструкцию существующих объектов с изменением параметров.
Поэтому проверка только карты уже утверждённых охранных зон недостаточна.
Что такое охранная зона ОКН
Охранная зона устанавливается для сохранения объекта культурного наследия в его исторической среде.
В её пределах действует особый режим использования земель.
В частности, строительство объектов капитального строительства в такой зоне в общем случае запрещается, за исключением предусмотренных законодательством специальных случаев, связанных в том числе с сохранением и регенерацией исторической среды.
Поэтому если земельный участок оказался именно в охранной зоне, нельзя сначала разработать обычный проект дома, гостиницы или офиса, а затем рассчитывать просто «согласовать архитектуру».
Первый вопрос здесь принципиально другой: допускает ли установленный режим планируемое строительство вообще?
Что такое зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Здесь режим отличается.
Строительство может не запрещаться полностью, однако для территории устанавливаются специальные ограничения.
Они могут касаться:
- предельной высоты;
- этажности;
- габаритов здания;
- объёмно-пространственных характеристик;
- характера реконструкции существующих сооружений;
- отдельных архитектурных решений;
- хозяйственной деятельности.
Конкретные требования необходимо смотреть не «в среднем для исторического центра», а применительно к конкретной зоне и земельному участку.
Нужно ли новому зданию копировать историческую архитектуру
Не существует универсального требования строить рядом с памятником обязательно «под старину».
Такой подход способен привести к искусственной стилизации, которая сама по себе не гарантирует сохранение исторической среды.
Важнее учитывать:
- масштаб окружающей застройки;
- высоту;
- силуэт;
- композиционно-видовые связи;
- панорамы;
- характер исторической планировки;
- установленные для зоны градостроительные требования.
Современное по архитектуре здание в определённых условиях может быть допустимым, если оно соответствует установленному режиму и не нарушает охраняемые характеристики среды.
И наоборот, декоративный фасад «в историческом стиле» не делает автоматически допустимым здание, которое превышает разрешённую высоту или перекрывает значимую панораму памятника.
Зона охраняемого природного ландшафта
Для некоторых объектов культурного наследия большое значение имеет не только окружающая застройка, но и природная среда.
Это может быть:
- речная долина;
- парк;
- лесной массив;
- водоём;
- открытое поле;
- исторически связанный с усадьбой ландшафт.
Для сохранения такой среды устанавливается зона охраняемого природного ландшафта.
В её пределах строительство и хозяйственная деятельность могут запрещаться или ограничиваться.
Поэтому свободный визуально участок рядом с усадьбой или ансамблем не обязательно является свободным для капитальной застройки.
Что такое защитная зона и почему её часто забывают проверить
Особая проблема возникает, если для памятника ещё не установлены постоянные зоны охраны.
Это не означает отсутствия ограничений.
В предусмотренных статьёй 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ случаях действует защитная зона объекта культурного наследия.
В её пределах в целях сохранения памятника и его композиционно-видовых связей запрещается новое капитальное строительство и реконструкция, связанная с изменением таких параметров существующего объекта, как:
- высота;
- количество этажей;
- площадь.
Закон предусматривает отдельные исключения и особенности, поэтому правовой режим необходимо проверять для конкретной ситуации.
На каком расстоянии от памятника действует защитная зона
При установленных границах территории памятника Федеральный закон № 73-ФЗ предусматривает базовые расстояния.
Для памятника:
- в границах населённого пункта — 100 метров от внешней границы территории;
- вне населённого пункта — 200 метров.
Для ансамбля:
- в населённом пункте — 150 метров;
- за его пределами — 250 метров.
При отсутствии утверждённых границ территории применяются иные предусмотренные законом расстояния.
Кроме того, региональный орган охраны в установленном порядке может принять решение о других границах защитной зоны.
Поэтому ориентироваться только на правило «100 метров от памятника» нельзя.
Когда защитная зона прекращает действовать
Защитная зона и зона охраны не накладываются друг на друга как две постоянные одинаковые системы ограничений.
После внесения в ЕГРН сведений об установленных зонах охраны объекта защитная зона прекращает существование в предусмотренном законом порядке.
Именно поэтому при анализе участка необходимо проверять актуальные сведения, а не пользоваться картой или заключением, подготовленными несколько лет назад.
Что проверить до покупки участка рядом с памятником
Для инвестора или застройщика историко-культурные ограничения желательно анализировать ещё до приобретения земли.
Минимальная предварительная проверка включает:
- кадастровый номер участка;
- разрешённое использование;
- градостроительные регламенты;
- расположение ближайших ОКН;
- границы территории ОКН;
- зоны охраны;
- защитные зоны;
- достопримечательные места;
- возможные археологические ограничения;
- иные зоны с особыми условиями использования территории.
Такая проверка может показать, что предполагаемый проект необходимо серьёзно изменить ещё до начала архитектурного проектирования.
Почему выписки из ЕГРН недостаточно
ЕГРН является важным источником сведений, но анализ участка нельзя сводить только к одной выписке.
Дополнительно могут потребоваться:
- сведения реестра объектов культурного наследия;
- утверждённые документы по зонам охраны;
- градостроительная документация;
- правила землепользования и застройки;
- региональные нормативные акты;
- сведения органа охраны культурного наследия.
Особенно внимательно необходимо работать с территориями со сложной историко-градостроительной структурой, где рядом располагается несколько памятников и их зоны могут взаимодействовать.
Проект зон охраны и проект нового здания — разные документы
Эти понятия также часто смешивают.
Проект зон охраны ОКН определяет границы соответствующих зон и режимы использования земель.
Проект нового объекта капитального строительства разрабатывается уже с учётом действующих ограничений.
То есть застройщик не создаёт заново правила охраны под свой проект.
Сначала изучаются действующие ограничения, а затем архитектурно-градостроительное решение адаптируется к ним.
Что такое композиционно-видовые связи
Историческая ценность памятника может зависеть не только от состояния его стен.
Важным бывает то, как объект воспринимается в окружающей среде.
Например:
- вид на колокольню с исторической улицы;
- панорама усадьбы со стороны реки;
- силуэт ансамбля;
- визуальная связь между несколькими зданиями;
- открытая территория перед памятником.
Если новое здание перекрывает такую связь, проблема не решается одной только качественной отделкой его фасада.
Поэтому в сложных градостроительных ситуациях анализируется влияние будущего объёма на восприятие исторической среды.
Зачем проводится ландшафтно-визуальный анализ
Такой анализ помогает исследовать существующие и предполагаемые виды территории.
Может оцениваться:
- видимость памятника;
- положение нового объекта относительно ОКН;
- изменение панорамы;
- силуэт застройки;
- соотношение высот;
- влияние нового объёма с ключевых точек восприятия.
Цифровое моделирование значительно облегчает подобную работу.
Проектируемое здание можно поместить в трёхмерную модель существующей территории и заранее оценить возможное воздействие.
Высота нового здания рядом с ОКН
Нельзя назвать универсальную допустимую высоту для строительства рядом с памятником.
Она определяется:
- конкретным градостроительным режимом;
- зоной охраны;
- местоположением участка;
- характером окружающей застройки;
- композиционно-видовыми связями;
- другими действующими ограничениями.
Поэтому утверждение «рядом с памятником разрешено не более трёх этажей» без ссылки на режим конкретной территории не имеет универсального юридического основания.
Цвет фасада и материалы нового здания
Требования к архитектурному решению также следует проверять по конкретной территории.
В отдельных режимах могут регулироваться параметры отделки и характер фасадов.
Но нет универсального федерального списка «разрешённых цветов рядом с ОКН».
Поэтому проектировщик должен опираться не на общие представления об исторической архитектуре, а на действующие требования и анализ конкретной среды.
Строительство непосредственно рядом с границей территории ОКН
Даже если новый объект находится не внутри территории памятника, а на соседнем земельном участке, это не означает отсутствия специальных требований.
Статья 36 Федерального закона № 73-ФЗ предусматривает меры обеспечения сохранности объектов культурного наследия и при проведении строительных работ на земельном участке, непосредственно связанном с участком в границах территории ОКН.
В предусмотренных законом случаях проектная документация должна содержать соответствующие решения по обеспечению сохранности памятника.
Что такое раздел об обеспечении сохранности ОКН
Если планируемые строительные или земляные работы способны воздействовать на расположенный рядом объект культурного наследия, может потребоваться разработка специальных мероприятий по его защите.
Они могут учитывать:
- характер земляных работ;
- глубину котлована;
- вибрационные воздействия;
- изменение уровня грунтовых вод;
- состояние исторических фундаментов;
- расстояние между сооружениями;
- технологию устройства ограждения котлована;
- мониторинг деформаций;
- другие воздействия проекта.
Подобные разделы и проекты относятся к специализированной работе в сфере сохранения исторической среды.
Разработка таких материалов входит в число направлений проектирования для объектов культурного наследия.
Почему подземная часть нового здания тоже важна
Здание высотой два этажа может выглядеть достаточно деликатно в исторической среде, но иметь несколько подземных уровней.
При строительстве глубокого котлована возможно воздействие на:
- грунтовый массив;
- уровень подземных вод;
- фундаменты соседнего памятника;
- существующие деформации;
- археологические слои.
Поэтому анализ воздействия нельзя ограничивать фасадами и этажностью.
Вибрация и исторические конструкции
Некоторые методы строительства создают динамические воздействия.
Для обычного современного здания они могут находиться в допустимых пределах, но рядом может располагаться памятник с:
- трещинами;
- ослабленной кирпичной кладкой;
- хрупкой лепниной;
- настенной живописью;
- ветхими перекрытиями.
Поэтому технология устройства свай, ограждения котлована, демонтажа и других работ выбирается с учётом состояния соседнего исторического объекта.
Мониторинг ОКН во время строительства
Для ответственных проектов может предусматриваться наблюдение за состоянием памятника.
Контролироваться могут:
- осадки;
- наклоны;
- раскрытие существующих трещин;
- появление новых деформаций;
- вибрации;
- другие проектные параметры.
Важно зафиксировать исходное состояние объекта до начала строительного воздействия.
Иначе впоследствии значительно сложнее установить, какие повреждения существовали ранее, а какие появились во время работ.
Археология при проектировании нового здания
Отдельное внимание требуется земляным работам на исторически освоенных территориях.
Под современной площадкой могут сохраняться:
- фундаменты утраченных зданий;
- культурный слой;
- остатки исторических сооружений;
- археологические предметы.
Поэтому археологический фактор необходимо проверять ещё до начала разработки котлована.
В предусмотренных законодательством случаях могут потребоваться археологические исследования и мероприятия по обеспечению сохранности.
Что делать, если археологический объект обнаружили во время работ
Если при земляных или строительных работах обнаружен объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, закон предусматривает специальный порядок действий.
Работы необходимо приостановить, а об обнаружении сообщить в региональный орган охраны культурного наследия в установленном порядке.
Продолжать разработку грунта и надеяться «разобраться позже» нельзя.
Именно поэтому предварительный историко-культурный анализ снижает риск серьёзной остановки уже начавшейся стройки.
Всегда ли проект рядом с ОКН проходит ГИКЭ
Нет.
Это одна из важных ошибок исходного подхода.
Государственная историко-культурная экспертиза проводится в случаях и в отношении объектов экспертизы, определённых Федеральным законом № 73-ФЗ.
Сам факт того, что новый дом расположен недалеко от памятника, ещё не позволяет автоматически заявить: «проект обязан пройти ГИКЭ».
Экспертиза может потребоваться, например, для предусмотренных законом специальных документов и решений.
В частности, объектами ГИКЭ являются проекты зон охраны ОКН и ряд документов, связанных с обеспечением сохранности объектов культурного наследия.
Поэтому необходимость экспертизы определяется только после установления конкретного правового режима и состава документации.
Подробнее о процедуре — на странице государственная историко-культурная экспертиза (ГИКЭ).
Нужно ли согласовывать эскиз нового здания с органом охраны
Универсального федерального правила «любой эскиз рядом с памятником сначала согласовывается в органе охраны» нет.
Процедура зависит от:
- местоположения участка;
- установленного режима;
- характера планируемых работ;
- состава требуемой документации;
- регионального регулирования.
Поэтому до проектирования полезно определить именно юридический маршрут проекта, а не использовать процедуру, которая применялась на другом объекте.
Общественное обсуждение также требуется не всегда
Участие жителей и общественных организаций может иметь большое значение для крупного проекта в исторической среде.
Однако нельзя включать «согласование с общественными организациями» в универсальный обязательный перечень процедур для любого проекта рядом с ОКН.
Общественные обсуждения и публичные процедуры проводятся в случаях и порядке, предусмотренных градостроительным и иным законодательством.
Разрешение на строительство
Получение разрешения на строительство осуществляется по правилам градостроительного законодательства в тех случаях, когда такое разрешение требуется.
До выхода на эту стадию проект должен учитывать уже установленные ограничения использования территории.
Наличие архитектурно красивой концепции не позволяет обойти:
- границы зон охраны;
- режим использования земель;
- предельные параметры;
- меры обеспечения сохранности ОКН;
- другие обязательные требования.
Почему историко-культурный анализ лучше проводить до архитектурного конкурса
Иногда сначала заказывается дорогая архитектурная концепция, а ограничения изучаются уже после неё.
В результате выясняется, что:
- здание необходимо существенно понизить;
- часть участка вообще нельзя застраивать;
- требуется изменить расположение корпуса;
- недопустим запроектированный подземный объём;
- необходимо сохранить определённую панораму.
Значительная часть работы архитектора оказывается бесполезной.
Поэтому для сложной исторической территории последовательность должна быть обратной.
Оптимальная последовательность проектирования рядом с ОКН
1. Проверить статус территории
Определяются ближайшие объекты культурного наследия и их категория.
2. Получить сведения о границах
Проверяются территория ОКН, зоны охраны, защитные зоны и другие ограничения.
3. Изучить режим использования земель
Устанавливается, допускается ли планируемая деятельность.
4. Проверить археологические факторы
Особенно если предполагаются значительные земляные работы.
5. Определить допустимые параметры будущего объекта
Высота, габариты и размещение формируются уже с учётом установленных требований.
6. Провести необходимый историко-градостроительный и визуальный анализ
Оценивается влияние будущего сооружения на памятник и его среду.
7. Разработать архитектурную концепцию
Теперь архитектор работает внутри уже понятных ограничений.
8. Определить необходимость специальных разделов и экспертиз
Состав процедур устанавливается для конкретного проекта.
9. Разработать проектную документацию
Архитектурные, конструктивные и инженерные решения должны быть взаимно согласованы.
10. Получить необходимые согласования и разрешения
Маршрут зависит от конкретного статуса территории и проекта.
11. Зафиксировать состояние соседнего ОКН перед строительством
Особенно если предполагаются котлован, сваи или другие потенциально воздействующие работы.
12. Выполнять предусмотренные проектом меры сохранности
При необходимости организуется инструментальный мониторинг.
Какие ошибки чаще всего совершают при проектировании рядом с памятником
К типичным ошибкам относятся:
- считать, что отсутствие ОКН непосредственно на участке означает отсутствие ограничений;
- путать территорию памятника, зоны охраны и защитную зону;
- проверять только один источник сведений;
- разрабатывать архитектуру до анализа режимов использования территории;
- полагать, что достаточно выполнить фасад «в историческом стиле»;
- считать любую землю в охранной зоне пригодной для нового строительства;
- игнорировать подземную часть проекта;
- не учитывать возможное влияние котлована на соседний памятник;
- не исследовать археологические ограничения;
- считать ГИКЭ обязательной абсолютно для любого проекта рядом с ОКН;
- использовать устаревшие схемы зон и градостроительные сведения;
- начинать строительные работы без исходной фиксации состояния соседнего памятника.
Можно ли реконструировать существующее здание рядом с памятником
Возможность зависит от режима конкретной территории.
Например, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности может устанавливать требования именно к реконструкции существующих зданий.
А в защитной зоне действуют предусмотренные законом ограничения на реконструкцию, связанную с изменением определённых параметров объекта.
Поэтому нельзя исходить из логики: «дом уже построен, значит его можно свободно увеличить».
Надстройка этажа, увеличение площади или изменение высоты способны попадать под специальные ограничения.
Капитальный ремонт и реконструкция — не одно и то же
Это различие имеет практическое значение.
Работа без изменения основных параметров существующего объекта и реконструкция с увеличением высоты, этажности или площади могут иметь совершенно разный правовой режим.
Поэтому ещё до проектирования необходимо корректно классифицировать будущие работы.
Если новое здание не видно от памятника — ограничения исчезают?
Не обязательно.
Визуальная связь является только одним из факторов.
Правовой режим определяется установленными границами и требованиями территории.
Поэтому даже если между участком и памятником находится другое здание, это само по себе не отменяет режим зоны охраны или защитной зоны.
Если участок находится далеко от памятника — можно не проверять ОКН?
Тоже не всегда.
Крупный ансамбль, достопримечательное место или зона охраняемого природного ландшафта могут иметь значительную территорию.
Кроме того, проект высотного здания способен влиять на панораму с большого расстояния.
Поэтому историко-культурный анализ особенно важен для крупных объектов и сложной городской среды.
Как цифровые технологии помогают проектировать рядом с ОКН
Современное проектирование позволяет заранее моделировать влияние будущего объекта.
Могут использоваться:
- геоинформационные системы;
- лазерное сканирование существующей застройки;
- фотограмметрия;
- 3D-моделирование;
- BIM;
- цифровой анализ видовых точек.
Например, можно создать модель существующей территории, добавить предполагаемый объём и сравнить несколько вариантов высоты.
Это позволяет принимать решения до начала строительства, когда изменить проект значительно проще.
Почему проект рядом с ОКН требует нескольких специалистов
Такой объект находится на пересечении нескольких профессиональных областей.
В работе могут участвовать:
- архитекторы;
- специалисты по культурному наследию;
- конструкторы;
- геотехники;
- археологи;
- инженеры;
- эксперты ГИКЭ — в предусмотренных случаях;
- специалисты по визуально-ландшафтному анализу.
Попытка решить вопрос исключительно силами обычного архитектурного бюро может привести к тому, что существенные ограничения обнаружатся слишком поздно.
Что делать, если проект уже разработан и обнаружились ограничения
Сначала необходимо определить характер конфликта.
Возможные варианты:
- скорректировать высоту;
- изменить размещение здания;
- уменьшить подземную часть;
- изменить технологию строительства;
- разработать предусмотренные законодательством мероприятия по обеспечению сохранности ОКН;
- пересмотреть функциональную или архитектурную концепцию.
Нельзя исходить из того, что любые ограничения можно снять после завершения проекта.
В некоторых случаях режим территории принципиально исключает планируемое строительство.
Когда особенно важно обратиться к специалистам до покупки земли
Предварительный историко-культурный анализ особенно полезен, если:
- участок расположен в историческом центре;
- рядом находится памятник или ансамбль;
- планируется высотное здание;
- предполагается глубокий котлован;
- в районе известны археологические объекты;
- земельный участок находится рядом с усадьбой, храмом или историческим парком;
- предполагается реконструкция с увеличением параметров;
- на картах присутствуют зоны с особыми условиями использования территории.
На такой стадии ещё можно отказаться от проблемного участка или скорректировать инвестиционную модель без расходов на полный проект.
Как проектирование рядом с памятником помогает его сохранить
Цель ограничений заключается не в запрете современного развития как такового.
Исторический город должен продолжать использоваться и развиваться.
Но новая застройка не должна уничтожать те характеристики среды, благодаря которым памятник сохраняет своё градостроительное и культурное значение.
Грамотный проект позволяет:
- сохранить панорамы;
- избежать опасного воздействия на исторические фундаменты;
- сохранить масштаб среды;
- учесть археологические ценности;
- совместить развитие территории с сохранением наследия.
Итог
Проектирование здания рядом с объектом культурного наследия начинается не с выбора архитектурного стиля, цвета фасада или отделочного материала.
Первый этап — правовой и историко-культурный анализ территории.
Необходимо установить границы самого ОКН, проверить зоны охраны и защитные зоны, изучить действующие режимы использования земель, градостроительные ограничения и возможные археологические факторы.
При этом важно различать разные режимы. В охранной зоне новое капитальное строительство в общем случае запрещается, тогда как в зоне регулирования застройки оно может допускаться при соблюдении установленных ограничений. Защитная зона имеет собственный режим и действует в предусмотренных законодательством случаях.
Не каждое здание рядом с ОКН обязано копировать исторический стиль, и не каждый проект автоматически направляется на ГИКЭ. Процедуры определяются статусом территории, характером работ и составом требуемой документации.
Особого внимания требуют проекты с глубокими котлованами, свайными работами и другими технологиями, способными воздействовать на соседний памятник. Для них может потребоваться разработка специальных мероприятий по обеспечению сохранности и последующий мониторинг исторического объекта.
Главный принцип можно сформулировать так: сначала определить ограничения территории и возможное воздействие на культурное наследие — затем проектировать здание внутри установленных рамок.
Такой порядок снижает риск отказов, дорогостоящей переработки проекта и возникновения проблем уже после начала строительства.
Для разработки документации, связанной с объектами культурного наследия и обеспечением их сохранности, можно обратиться за услугой разработка проектно-сметной документации для ОКН.
Если проект требует предусмотренной законодательством экспертизы, отдельным направлением является государственная историко-культурная экспертиза (ГИКЭ).
Все направления проектирования, экспертизы, реставрации и сохранения исторической среды представлены в разделе работы с объектами культурного наследия.